必見!家を売る時の注意点

2019年5月20日

家を売りたいけど何をどうしていいか、どれから手を付ければいいのか、わからない方が多いです。

なぜかというと家は不動産業を営んでいない限り、一般的に一生のうちで何度も買ったり、売ったりするものではなく、一度買ったら終わりというケースがほとんどでしょう。

ただ家庭環境にもよりますが、一般的な方でも相続という観点から考えると家を売らなければいけない場面があるかもしれません。

今回は家を売る場合、どうやって売るのか、注意点は何かをご説明いたしますので今後、家を売る場面に直面した際の参考にしてください。

家の売る際の書類確認の注意点

売却する際の自分の家の状態を把握しておきましょう。

具体的には登記済権利書または登記識別情報や住宅ローンの状況がどうなっているのかです。

登記済権利書または登記識別情報はよく登記簿謄本とで違いが判らない方も少なからずおりますが、登記済権利書は登記した際にしか発行されないので再発行不可の書類です。

登記簿謄本はただの写しで、コピーのことですからこちらは再発行が可能な書類になります。

今回確認が必要なのは登記済権利書または登記別情報で、離婚などの何らかの事由ががあり、家の所有者が変わったのにもかかわらず、登記情報が更新されていない場合、売買契約できなくなります。

そのため、登記情報が現在の所有者と相違ないか確認が必要です。

もし所有者変更がまだの場合でも慌てる必要はなく、変更は可能ですので、売買契約の前に、住んでいる市区町村の役所、役場や司法書士などに相談するのが良いです。

住宅ローンに関してはほとんどの人が完済した後の売却が望ましい状態ですが、住宅ローンが残ったまま家を売却したいという方もいらっしゃるでしょう。

住宅ローンが残った状態でも売却する方法はあります。

一般売却と任意売却という方法です。

一般売却と任意売却については以下の記事で説明しています。

https://uritai-ie.com/ie-uritai/（家を売りたい方必見!確認しておきたい4つのポイント）

家を売るまでの注意点

家を売る際のもっとも注意すべき点は、以下です。

相場を調べておく。
家が売れるまでの期間はおおよそどれぐらいか調べておく。
買取と仲介はどちらが良いのか把握しておく。

相場を調べておく。

売却する周辺の相場を調べておきましょう。

これは査定された金額が妥当なのかを判断するために必要ですので、必ず調べておいてください。

国で運営している以下サイトであれば無料で簡単に調べられますし、国が運営している分、信頼性も高いのでおススメです。

国土交通省土地総合情報システム

http://www.land.mlit.go.jp/webland/

あとは　一括査定サイトも合わせて利用してください。

↓あなたオリジナルの売却計画書を作成してくれます

家が売れるまでの期間はおおいよそどれぐらいか調べておく。

早くて3か月、おそくて6か月程度かかります。

ただこれはあくまで目安ですので、書類不備があった場合や値段交渉があってなかなか値段が決まらないなどがあるとその分、期間が延びます。

特に書類関係については役所が発行しますので、時間がかかります。

再発行が必要であれば早めに依頼しておかないといけません。

買取と仲介どちらがいいのか把握しておく。

以下に買取と仲介についてはメリットとデメリットをまとめましたので、ご参考ください。

仲介のメリット
相場価格で売れますので、高く売れる可能性が高い。

仲介のデメリット
仲介手数料が発生する。
売却日数に時間がかかった上、売れないリスクというリスクがある。
購入を検討する人に見せる必要がある(内覧)。
売却後に欠陥が見つかると、売主の方が責任を取らなければならない(瑕疵担保責任/かしたんぽせきにん)。
近所に売ろうとしていることが知られてしまう。

買取のメリット
売却日数が短い。
仲介手数料がない。
買主が不動産屋なので内覧の必要がない。
瑕疵担保責任がない。
近所に売ろうとしていることが気づかれない。

買取のデメリット
売却価格が安い。

どちらも当然メリットとデメリットはありますが、家を売る際に何を重視するのか、自身がどうしたいかによって決めていただくのかいいでしょう。

家を売る際に発生する費用の注意点

家を売る際にかかる費用は意外と高額になる場合もあります。

家を売る際にかかる費用は以下になります。

住宅ローンの返済

家を売る際にローンが残っていた場合、すべて一括返済してから売るか、に任意売却で売るかのいずれにかになります。

抵当権抹消登記

司法書士に依頼した場合は通常10000円前後かかります。

印紙代

契約書に記載される金額によって変わります。

100～500万以下は2,000円

500～1000万以下は10000円

1000～5000万以下は15000円

5000万～１億以下は45000円

1億～５億以下は80000円

金額の記載がないは200円

上記になっておりますので、ご参考ください。

仲介手数料

この仲介手数料は上限が決まっていて、家を売った値段の3％＋6万円です。たとえば4000万円で家が売れた場合、以下の計算式になります。

4000万円×0.03＝120万円

120万円＋6万円＝126万円

4000万円で売れた場合、126万円が不動産会社の仲介手数料になります。

詳しくは以下を参照してください。

不動産ジャパン不動産基礎知識

http://www.fudousan.or.jp/kiso/sale/chukai.html

税金

家を売る際に注意しなければいけない税金は固定資産税・都市計画税と譲渡所得にかかる分離課税でしょう。

↓以下の記事に詳しく書いていますのでご参照ください。

https://uritai-ie.com/zeikin/

家を売る時に知っておきたい税金の種類

このように家を売る際にかかる費用は意外とかかりますのでこれらを頭に入れたうえで家の売却を進めましょう。

不動産会社を選択する際の注意点

不動産会社を選択する際の注意点として、一括査定サービスを利用するのはいいのですが、どの不動産会社を選択するのか、見極めは必要です。

それについては　こちらの記事で詳しく書いていますのでご覧ください。

https://uritai-ie.com/ie-takakuuru/（家を高く売る方法教えます!）

家を高く売る方法教えます!

売買契約する際の注意点

売買契約時の注意点としては売買契約する時が一番注意が必要です。

売買契約時のトラブルとしては以下が挙げられます。

契約破棄になったケース

様々な事情により売主から契約破棄したいといった場合、買主から受け取った手付金とさらに同額の金額を買主に支払わなければなりません。

つまり手付金の2倍、買主に支払うということです。

これが買主側の事情で契約破棄の場合、買主が支払い済みの手付金を放棄するので、手付金は売主のものになりますので買主には支払った手付金は戻りません。

買主のローン審査が通らなかったケース

一般的に不動産は高額ですから買主はローンを利用し購入資金を確保するのが通常です。

ただローン審査は売買契約書が必要になりますのでどうしても売買契約後に審査という流れになります。

売買契約後にローン審査に落ちてしまい支払いができなくなるという可能性があります。

そのため、不動産の売買契約ではローン特約というローン審査に落ちたら白紙解除できるという特約を付けておきます。

契約後に物件に瑕疵(欠陥)があるケース

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)といって売主が知りえなかった物件の瑕疵(欠陥)を買主に売り渡した後でも売主が責任を負う契約です。

民法上は買主が欠陥を知ってから1年間は売主に対し責任追及できます。

価格交渉があった場合の注意点

昨今は新築も値段が下がってきているため、中古住宅はなかなか売れない、買主が現れないのが現状です。

売り出し価格では売れないと思っていいでしょう。

そこで値段交渉なのですが、買主が値段交渉をしてきたら快く受けましょう。

売る側が絶対に値段は下げないという態度では一生売れません。

通常の買い物でも店に入るなり、売る気マンマンで近寄ってきてしつこくゴリ押しする店員がいますが、そういった店員は総じて売り上げが悪いです。買い手の気持ちをまったく考えてないからです。

もちろん売る、売らないは売主の自由ですが、値段は極力下げないと心に秘めていたとしても交渉に応じる姿勢、余裕は持ちましょう。

買主から要望があった場合の注意点

これも家を売る際には注意する点です。

買主も人間ですから売主の人柄、態度を見ております。

例えばクロスの張替えや現時点でついてる家電製品(エアコンなど)を置いていくなどです。

よく考えましょう。

中古住宅です。

新築住宅ではないのです。

何十年と住み、使い古された家を買ってくれるのですから、買主から要望があったら、すべて叶えることはできないまでも極力、要望を聞くようにしましょう。